Prawo

Jak dobrze wybrać nieruchomość na bazę eksploatacyjną, czyli transportową?

Agnieszka Frasik 28 września 2017

24 maja 2017 roku na stronie gidt.gov.pl pojawiła się „INFORMACJA 23/2017 dot. weryfikacji bazy eksploatacyjnej,” o treści: W związku ze zgłaszanymi postulatami przez przewoźników drogowych  o konieczności eliminowania nieuczciwych praktyk na rynku transportowym,  GITD  podjął działania kontrolne w zakresie weryfikacji adresu baz eksploatacyjnych. Mając powyższe na uwadze, rozpatrywanie wniosków o udzielenie zezwolenia na wykonywanie zawodu przewoźnika drogowego może ulec wydłużeniu. Co może oznaczać treść takiej informacji?

Dotąd przedsiębiorca wnioskując o zezwolenie na wykonywanie zawodu przewoźnika drogowego i licencję wspólnotową dotyczącą międzynarodowego zarobkowego przewozu drogowego rzeczy, zobligowany był – i nadal zresztą jest – do wypełnienia jednego z formularzy, w którym oświadcza (pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia), iż dysponuje bazą eksploatacyjną, tj. miejscem wyposażonym w odpowiedni sprzęt techniczny i urządzenia techniczne, umożliwiające prowadzenie działalności transportowej w sposób zorganizowany i ciągły, w skład której wchodzą co najmniej miejsce postojowe, miejsce załadunku, rozładunku lub łączenia ładunków, miejsce konserwacji lub naprawy pojazdów – a to wszystko na podstawie regulacji wynikających z ustawy o transporcie drogowym.

Baza eksploatacyjna

Na pierwszy rzut oka nasuwa się pytanie: co tu weryfikować? Jednak po głębszej refleksji, szczególnie jeżeli idzie z nią w parze praktyczne podejście do omawianego problemu, okazuje się, że mogłoby być do sprawdzenia właściwie całkiem sporo… Pod warunkiem, że jest pewne, co tak naprawdę ma być weryfikowane.

[emaillocker id=’1155′]

Otóż problem „bazy eksploatacyjnej” nie jest oczywisty w oczach przedsiębiorców, w szczególności tych jednoosobowych, jak i mikroprzedsiębiorców,  a na potwierdzenie złożoności tego problemu wskazuje szereg pytań zadawanych przez czytelników. Pojęcie samej „bazy eksploatacyjnej”, o której mowa we wspomnianym już wyżej wniosku, wydaje się być definicją ustawową prawa polskiego:

Baza eksploatacyjna

Art. 4. 21a) ustawy o transporcie drogowym: miejsce wyposażone w odpowiedni sprzęt techniczny i urządzenia techniczne umożliwiające prowadzenie działalności transportowej w sposób zorganizowany i ciągły, w skład której wchodzi co najmniej jeden z następujących elementów: miejsce postojowe, miejsce załadunku, rozładunku lub łączenia ładunków, miejsce konserwacji lub naprawy pojazdów;

Niestety określenie „bazy eksploatacyjnej” pojawia się także w rozporządzeniu nr 1071/2009:

Art. 7 lit. c rozporządzenia nr 1071/2009: „Przedsiębiorca musi w danym państwie członkowskim (…) prowadzić działalność związaną z pojazdami, o których mowa w lit. b, w sposób rzeczywisty i ciągły oraz przy użyciu niezbędnego sprzętu administracyjnego, a także odpowiedniego sprzętu technicznego i urządzeń technicznych, w bazie eksploatacyjnej, która znajduje się w tym państwie członkowskim”.

Widać zatem z powyższego swoistego porównania, iż próba wyjaśnienia tego, „co ustawodawca unijny miał na myśli” odnośnie wprowadzenia pojęcia „bazy eksploatacyjnej” poprzez oparcie się na definicji należącej do regulacji rodzimej, kończy się niepowodzeniem. Co dziwniejsze, od wielu lat funkcjonowania opisanych wyżej instytucji nie podjęto konstruktywnych działań, aby położyć kres tym zasadniczym niejasnościom. Brzmienie jakie było – nadal jest. W tym miejscu warto wskazać, że pole uznaniowości przy orzekaniu, czy „sprzęt administracyjny” (lub też „sprzęt techniczny”), jest „odpowiedni” tudzież „niezbędny”, zdaje się być bez granic. Nie pomaga próba interpretacji zagadnienia przez pryzmat orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości C 124/09. Sytuacja komplikuje się natomiast jeszcze bardziej, kiedy na horyzoncie pojawia się następne określenie, czyli …

„baza transportowa”.

Nie wdając jednak się w dalsze rozważania teoretyczne można przyjąć, że baza transportowa jest jednocześnie bazą eksploatacyjną, tylko wtedy gdy zawiera elementy wymienione w art. 4 ustawy o transporcie drogowym – czyli elementy bazy eksploatacyjnej. Natomiast swobodę wyboru tych elementów, a to poprzez konstrukcję „co najmniej”, pozostawia się już samemu przedsiębiorcy.

Z reguły przedsiębiorca po ustaleniu, które elementy z podanych wyżej zbiorów chciałby widzieć w swojej bazie eksploatacyjnej, przystępuje do poszukiwań stosownego „tworu”, czyli odpowiednio urządzonej nieruchomości. Przedsiębiorca przechodzi zatem od tego momentu do sfery obrotu nieruchomościami sensu largo. Oczywistym jest, że poszukiwania takiej bazy (czyli rzeczonego na wstępie „adresu”…), będą ukierunkowane na poszukiwanie działki o parametrach najkorzystniejszych dla rozwoju przedsiębiorstwa i jego przyszłości, zarówno pod względem faktycznym jak i prawnym. Źródłem poszukiwań są zwykle w pierwszej kolejności specjalistyczne portale internetowe, zawierające setki ogłoszeń, na drugim miejscu czasopisma branżowe.

W zakresie elementów faktycznych, zaliczanych w poczet kryteriów poszukiwań odpowiedniej „bazy”, pierwsze miejsce zdecydowanie zajmuje lokalizacja nieruchomości, z którą zwykle związany jest dojazd do nieruchomości. W obszarze zainteresowania poszukujących pozostają zdecydowanie działki położone „przy wlocie”, „przy zjeździe”, „przy węźle”, „w granicach Parku Technologicznego”. Dojazd do obiektu powinien być asfaltowy, bądź co najmniej utwardzony. Sam wjazd (zjazd) do „bazy” powinien być także „bezkonfliktowy” – o szerokim kącie umożliwiającym swobodny manewr pojazdów. Warto sprawdzić, czy przez drogę dojazdową nie biegnie choćby trakcja kolejowa ze szlabanem, co wymuszałoby czas dodatkowego postoju. Następnym elementem jest kształt działki – im prostszy kształt (kwadratowy, prostokątny), tym większa swoboda w możliwości parkowania pojazdów oraz zagospodarowania obiektu. Nie bez znaczenia pozostaje urządzenie obiektu oraz wzniesione instalacje, w tym hale (magazyny) wysokiej zabudowy, waga, warsztat samochodowy z kanałem, warsztat wulkanizacyjny, ale i pomieszczenie konferencyjne i biurowe. Na tym etapie zwraca się też uwagę na ogrodzenie terenu (również pod kątem ustalania granic, o czym niżej) oraz sąsiedztwo upatrzonej nieruchomości.

Analiza prawna nieruchomości

Jeżeli teren spełnia już wszelkie oczekiwania przedsiębiorcy, należy przeprowadzić wieloetapową i precyzyjną, zwykle czasochłonną i żmudną analizę prawną nieruchomości, od której jednak zależy nie tylko powodzenie przeprowadzonej transakcji (innymi słowy zarówno jej ważności, czy skuteczności), jak i późniejszy dobrostan tak przedsiębiorcy jak i jego przedsiębiorstwa. Weryfikację stanu prawnego zainicjuje z pewnością wgląd w księgę lub księgi wieczyste urządzone dla danej nieruchomości oraz kontrola dokumentów towarzyszących księdze. W księgach znajdują się m.in. informacje odnośnie formy władania nieruchomością przez oferenta (należy ustalić, czy oferent jest na przykład właścicielem, współwłaścicielem czy może użytkownikiem wieczystym), który powinien w dziale II figurować. Należy również sprawdzić, czy na terenie ustanowione są różnego rodzaju służebności; czy nie toczy się postępowanie o zasiedzenie lub o wywłaszczenie wobec nieruchomości przeznaczonej do obrotu; czy wobec nieruchomości nie jest prowadzone jakiekolwiek inne postępowanie (choćby egzekucyjne); czy nieruchomość nie zalicza się w poczet masy upadłości; czy nie jest prowadzone jedno z postępowań takich jak: podziałowe, scaleniowe, rozgraniczeniowe; czy nie istnieje czasem ustanowione na nieruchomości prawo pierwokupu; czy w stosunku do nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza, gdyż to ostatnie rzutuje na odrębne regulacje w zakresie prawa podatkowego; etc., etc. …

Zbadanie przeznaczenia terenu

Jeżeli powyższe ustalenia nie budzą wątpliwości, należy przejść do zbadania przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że takowy został dla analizowanego obszaru w ogóle uchwalony (na przykład, czy tereny mają przeznaczenie  przemysłowe, produkcyjne, usługowe) oraz gruntu w ewidencji gruntów i budynków.  Specjalnego postępowania wymagała będzie nieruchomość leśna lub rolna. Warto zwrócić uwagę na status zarówno nieruchomości znajdujących się na gruncie, jeżeli są wybudowane, w budowie, lub też dopiero z zamiarem budowy (kwestia wszelkich pozwoleń na budowę oraz spraw administracyjnych), jaki i innych urządzeń, w tym dostępnych mediów. Stan prawny każdej odrębnej nieruchomości znajdującej się na działce należy sprawdzać z osobna. W związku z zastanym ogrodzeniem (lub jego brakiem), warto sprawdzić jak usytuowane są prawne granice nieruchomości (czy pokrywają się ze wskazanym wyżej ogrodzeniem).

Mając pewność zarówno co do stanu faktycznego jak i prawnego, należy rozważyć rodzaj umowy zarówno pożądanej przez nas jak i wskazywanej przez oferenta – nie zawsze zawarta w ogłoszeniu forma umowy jest ostateczna. W zależności od rodzaju takiej umowy, ważne, aby w danej umowie znalazły się stosowne elementy przedmiotowo istotne – aby umowa w ogóle obowiązywała strony. Należy pamiętać, że aby określona umowa uznana została za umowę dzierżawy czy sprzedaży, musi zawierać elementy przedmiotowo istotne, przewidziane dla niej prawem, tzw. essentialia negotii.

Istotny również jest czas trwania umowy: może być nieoznaczony jak i oznaczony (na pewien tylko okres) i w tym wypadku należy również uważać, w szczególności w sytuacji, kiedy w umowie przewidziane są kary za np. przedterminowe rozwiązanie umowy – a wypada jedynie zwrócić uwagę, że opisywane przedsięwzięcia należą z reguły do długoterminowych.

Będąc już bez cienia wątpliwości zdecydowanym, iż oferowany teren spełnia wszelkie nasze oczekiwania, warto się również przyjrzeć cenie. Niewątpliwie czerwona lampka powinna zaświecić się, gdy dla „podobnych” (chociaż to bardzo nieprecyzyjne określenie) oferowanych nieruchomości, cena przez nas wybranej zdecydowanie się różni w tym sensie, że jest zdecydowanie niższa od pozostałych.

Ale to jedynie wierzchołek góry lodowej przy procedurze związanej z pozyskiwaniem profesjonalnej bazy transportowej. Na zakończenie natomiast warto przypomnieć, iż podjęcie decyzji w tak istotnym przedmiocie zawsze powinna poprzedzać rzetelna „naocznia” przyszłej bazy, dokonana przez samego zainteresowanego przedsiębiorcę, w szczególności w przypadkach, gdy siedziba przedsiębiorstwa znajdować się będzie w innym miejscu. Wszak trzeba pamiętać o tradycyjnie zamieszczanej w ogłoszeniach klauzuli informującej, że „powyższy opis nie stanowi oferty handlowej w rozumieniu przepisów art. 66 KC, a dane w nim zawarte mają jedynie charakter  informacyjny”. Ciąg dalszy nastąpi w kolejnym numerze Transport Managera.

Autor: radca prawny Agnieszka Frasik, „AMF Frasik” Kancelaria Prawna

[/emaillocker]